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空室がある物件は相続税が高くなる??

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賃貸ビルやアパートなどをお持ちの方が亡くなり、相続財産として引き継がれる場合、貸家建付地として評価減される制度があります。(借地権割合によって異なりますが、20%前後の評価減を受けられます


また、小規模宅地の特例を適用する場合(200㎡まで)、貸付事業用地としての評価減(50%減)を受けることができます。
しかし、その物件に空室がある場合、これらの評価減の制度が使えない場合があるので要注意です。
 

 

空室になっていたとしても、それが一時的なもので、すぐに入居する予定などが決まっている場合は良いのですが、空室が一時的なものと認められない場合は、全体の賃貸部分のうち空室の割合分は評価減の対象とは認めないとされています。
 

どういった場合に認められるのか?

国税庁の通達によれば、
「継続的に賃貸されてきたもので、課税時期において、一時的に賃貸されていなかったと認められる」部分
(一時的な空室と認められる部分)の範囲として、
1.各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものか
2.賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたか
3.空室の期間、他の用途に供されていないか
4.空室の期間が課税時期の前後の例えば1ケ月程度であるなど一時的な期間であったか
5.課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか
などの事実関係から総合的に判断するとなっています。
 
厳密に1か月の空室期間ですぐに「一時的な空室」ではないとされるわけではないようですが、
長期の空室があった場合などは、「一時的な空室」とは認められずに相続税評価額の評価減の適用にならない可能性が高いのです。
 
特に都市部にある物件などで相続税評価額が高いビルやアパートをお持ちの方にはとても影響の大きな話です。

実際の影響

例えば、相続税評価額が1億円で200㎡の土地に貸しビルが建っている場合、
満室の場合は、1億円×15%=1,500万円が評価額から減額されます。
財産総額にもよりますが、税金にして300万円以上は節税ができるということになります。
 
しかし、仮に50%が空室だと、1億円×(賃貸割合)50%×15%=750万円しか減額されなくなってしまい節税効果もその分だけ減ってしまいます。
(土地のみの試算です。建物の評価額減にも賃貸割合が適用されます)
 
空室があるおかげで普段の賃料収入がないばかりか相続税まで高くなってしまうのです。

不動産をお持ちの方は、空室割合と相続のタイミングを意識していただきながら相続対策を行っていただければと思います。

 

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